solde du prix et CCMI
Solde du prix et prescription de l’action du constructeur de maison individuelle.
Solde du prix du contrat de construction de maison individuelle : le délai de prescription de l’action en paiement court à compter de la levée des réserves (3ème Civ, 13 février 2020, n° 18-26194).
Un couple a conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan avec une entreprise.
La réception est intervenue le 1er août 2011.
Le 23 mars 2015, le constructeur a assigné les maîtres d’ouvrage en paiement du solde du prix des travaux.
La Cour d’Appel a déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande du constructeur.
Les Juges ont relevé que la réception avait donné lieu à des réserves, et que les désordres et non-finitions n’avaient pas été repris dans l’année de parfait achèvement.
Ils ont donc considéré que la date de la fin de la garantie de parfait achèvement constituait le point de départ du délai de deux ans accordé au constructeur par l’article L. 137-2, devenu L. 218-2 du Code de la consommation pour demander le paiement du prix.
Pour mémoire, cet article dispose que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.
Or en l’espèce, la fin de la garantie de parfait achèvement était intervenue le 1er août 2012, si bien que l’action en paiement du solde du prix aurait dû être introduite avant le 1er août 2014.
Le constructeur de maison individuelle ayant assigné les maîtres de l’ouvrage le 23 mars 2015, son action était donc prescrite selon la Cour d’Appel.
Cette position n’est pas suivie par la Cour de Cassation.
La Haute Juridiction a dans un premier temps rappelé les dispositions de l’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui prévoient que, lorsque le maître d’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, le solde du prix est payable :
- dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée
- à la levée des réserves dans le cas contraire
La Cour de Cassation a ensuite fait une application combinée de ces deux articles du Code de la consommation et du CCH pour casser l’arrêt et juger que le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée des réserves, si bien que la Cour d’Appel ne pouvait pas faire partir le délai de prescription de deux ans à compter de la fin de la garantie de parfait achèvement.
La levée des réserves peut effectivement intervenir bien après l’année de parfait achèvement.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier qu’à la date du 18 avril 2014, les maîtres d’ouvrage considéraient que la levée des réserves n’avait pas encore eu lieu. Dès lors, l’action en paiement du solde du prix introduite par le constructeur le 23 mars 2015 ne serait pas prescrite.