exclusion de la garantie décennale et vente immobilière
Exclusion de la garantie décennale et vente immobilière.
Exclusion de la garantie décennale : un acte de vente ne peut pas contenir une telle clause (3ème Civ, 19 mars 2020, n° 18-22.983).
Un couple a vendu une maison à des acquéreurs, en stipulant dans l’acte notarié que le bien était raccordé à un système d’assainissement individuel en bon état de fonctionnement, et que l’acheteur prenait acte de cette situation et en faisait son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.
Ayant constaté des dysfonctionnements du réseau d’assainissement, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en expertise, puis en indemnisation sur le fondement de la garantie décennale, et ont également formulé leurs demandes à l’encontre de l’entrepreneur.
La Cour d’Appel a rejeté les demandes des acheteurs, en les déclarant irrecevables.
Les Juges ont retenu qu’il résultait de l’acte de vente une exclusion de la garantie décennale puisque les parties avaient entendu exclure tout recours contre quiconque concernant le raccordement au réseau d’assainissement.
La Cour de Cassation n’a pas été du même avis que les premiers juges, et a cassé l’arrêt.
La Haute Juridiction s’est fondée sur l’article 1792-5 du Code Civil qui dispose que : « Toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4, est réputée non écrite.« .
La Cour de Cassation a estimé qu’en faisant application de la clause portant exclusion de la garantie décennale, alors qu’elle devait être réputée non écrite, la Cour d’Appel avait violé l’article 1792-5 susvisé.
Il n’est donc pas possible dans un acte de vente immobilière d’inclure une clause qui a pour conséquence l’exclusion de la garantie décennale.
Ce régime de responsabilité est en effet d’ordre public, contrairement à la garantie des vices cachés, qui elle peut faire l’objet d’aménagements contractuels, les actes de vente contenant très souvent une clause d’exclusion de cette garantie.