Réception et CMI : l’exception à l’effet exonératoire de la réception.
Bonjour à tous,
Je suis ravie de vous retrouver pour une nouvelle vidéo.
Aujourd’hui nous allons aborder l’exception à l’effet exonératoire de la réception instaurée par la loi en matière de contrat de construction de maison individuelle.
En général, l’établissement du procès-verbal de réception par le Maitre de l’ouvrage a pour effet d’exonérer les constructeurs de toute responsabilité, en ce compris la garantie de Parfait achèvement, à propos des désordres apparents non réservés.
Il existe cependant une exception peu connue à ce principe en matière de contrat de Construction de Maison individuelle lorsque le Maitre de l’ouvrage n’est pas assisté par un professionnel pour prononcer la réception :
Aux termes de l’Article L 231-8 du Code de la construction et de l’habitation, « Le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat »
Les désordres ainsi dénoncés intègrent ainsi le statut de « réserves à la réception ».
Ce délai de 8 jours court non pas à compter de la date portée sur le PV de réception, mais de celle de la remise des clefs suivant la réception. Il est donc recommandé au Constructeur de faire établir un PV de remise des clefs daté et signé.
Alors quelles sont les conséquences de cette exception légale ?
1ère conséquence :
Comme pour toutes les réserves non levées, la garantie de livraison s’appliquera.
L’article L 231-6 IV du Code de la construction et de l’habitation dispose en effet que :
IV.-La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.
2ème conséquence :
Les désordres dénoncés dans ce délai de 8 jours bénéficient des dispositions sur la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code Civil).
Ainsi, après mise en demeure demeurée infructueuse le garant de livraison peut et même doit donc faire exécuter les travaux aux frais et risques du débiteur (article L. 231-6 CCH).
3ème conséquence :
Les désordres dénoncés dans le délai de 8 jours suivant la réception sont donc des désordres objets de réserves.
Ils ne peuvent donc pas engager la responsabilité décennale des constructeurs de Maisons individuelles, si bien que la mise en jeu des garanties d’assurance décennale est impossible.
En revanche, ils peuvent justifier la mise en œuvre de la police Dommages Ouvrages au titre des désordres déclarés en première année, dès lors que les désordres en question satisfont aux conditions de gravité requises pour être de nature à engager la RC décennale des constructeurs.
Cela a été jugé récemment en 2019 :
Cass Civ 3ème 11 juillet 2019 N° 18-14511
En conséquence, le garant de livraison qui honoré ses obligations et fait procéder à la levée des réserves pourra ensuite avoir un recours à l’encontre de l’assureur Dommages Ouvrage
Cass Civ 3ème 2 mars 2005, N° 03-15.936
Cette exception à l’effet exonératoire de la réception confirme que le contrat de construction de maison individuelle est un régime légal très favorable au maître d’ouvrage.