Vente de l’immeuble : l’indemnité d’assurance dommages-ouvrages revient à l’acquéreur.
La qualité à agir à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage suite à la vente de l’immeuble a été précisée par la Cour de Cassation dans un arrêt du 15 septembre 2016 publiée au Bulletin (3ème Civ, 15 septembre 2016, n° 15-21630).
Suite à des dégradations intervenues dans des locaux à usage industriel, le propriétaire des lieux avait effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage. Ce dernier, après une expertise amiable, avait accordé sa garantie et proposé une indemnité. Postérieurement à cette proposition, la vente de l’immeuble était intervenue, et un contrat de crédit-bail avait été conclu.
Par la suite, l’assureur dommages-ouvrage a refusé sa garantie en arguant de l’acquisition de la prescription biennale, l’expiration du délai décennal étant également intervenue. C’est dans ces conditions que l’ancien propriétaire et la société venant aux droits du preneur ont assigné l’assureur aux fins d’obtenir les indemnités d’assurance.
La Cour d’Appel a rejeté leurs demandes au motif que c’était à juste titre que l’assureur soulevait l’absence de droit de ces sociétés à se prévaloir d’une indemnité pour un sinistre déclaré antérieurement à la vente.
Cette décision est censurée par la Cour de Cassation, au visa des articles L. 242-1 et L.121-10 du Code des assurances, et de l’article 1792 du Code Civil.
La Haute Juridiction estime en effet que sauf clause contraire, seul l’acquéreur d’un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d’assurance à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, même si la déclaration de sinistre a été effectuée avant la vente de l’immeuble.
Il résulte en effet de l’article L. 242-1 du Code des assurances que le bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage se transmet aux propriétaires successifs. Toutefois, la Cour de Cassation n’a pas toujours statué dans ce sens, et retenait auparavant que c’était le propriétaire au moment du sinistre qui avait droit à l’indemnité d’assurance, avant d’opérer un revirement.
L’ancienne solution menait à des situations peu satisfaisantes puisque le vendeur recevait l’indemnité alors que c’était l’acquéreur qui souffrait des dommages. De surcroît, l’obligation d’affecter l’indemnité aux travaux réparatoires n’était pas respectée.
Il est donc logique que la Haute Juridiction retienne aujourd’hui qu’en cas de vente de l’immeuble, c’est l’acquéreur qui bénéficie de l’indemnité d’assurance.
Vente de l’immeuble et indemnités d’assurance