Empiètement : démolir ou raboter ?
Empiètement : des solutions pour éviter la démolition.
Dans un arrêt du 10 novembre 2016, la Cour de Cassation adoucit la sanction de l’empiètement, et permet d’éviter la démolition (3ème Civ, 10 novembre 2016, n° 15-25113).
Le droit de propriété, institué par l’article 544 du Code Civil, est un droit absolu, et la jurisprudence s’est toujours efforcée de le garantir au maximum. La propriété est en effet inscrite dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et est à ce titre constitutionnellement protégée.
La Cour de Cassation a établi de longue date une jurisprudence sanctionnant l’atteinte au droit de propriété par un empiètement, si minime soit-il, prononçant systématiquement la démolition de l’ouvrage (3ème Civ, 26 juin 1979, n° 78-10567). Cela menait à des situations ubuesques où un empiètement de 0,5 centimètres pouvait mener à la démolition de la construction fautive (3ème Civ 20 mars 2002, n° 00-16015). Même négligeable, un empiètement entraîne la démolition de l’immeuble, puisque selon l’article 545 du Code Civil, « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.« .
Toutefois, depuis 2015, un revirement de jurisprudence a été amorcé par la 3ème Chambre Civile de la Haute Juridiction, atténuant la rigueur de sa précédente position. Ainsi, elle a pu refuser la démolition lorsque seul l’enduit de façade empiétait sur le fonds voisin et privilégier une solution alternative, à savoir le grattage de l’enduit (3ème Civ, 23 juin 2015, n° 14-11870).
En début d’année, la Cour de Cassation a également rejeté une demande en démolition dans le cas où les empiètements étaient minimes, qu’ils ne diminuaient pas l’usage de la servitude et n’en rendaient pas l’exercice plus incommode (3ème Civ, 14 janvier 2016, n° 14-20247).
Enfin, par l’arrêt commenté du 10 novembre 2016, la Haute Juridiction consacre le principe de proportionnalité et invalide la démolition systématique. En l’espèce, un garage empiétait sur le fonds voisin de 0,04 m2… La Cour de Cassation privilégie fort heureusement le rabotage du mur à la démolition du garage.
Désormais, les juges doivent examiner si la démolition n’est pas disproportionnée par rapport à l’empiètement litigieux.