SCI et CCMI
SCI : les dispositions protectrices du CCMI s’appliquent à la SCI et non aux associés.
SCI maître d’ouvrage : elle seule bénéficie de la protection attachée au contrat de construction de maison individuelle (CCMI), et non les associés.
C’est ce que vient de rappeler la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 25 janvier 2018 (3ème Civ, 25 janvier 2018, n° 16-24698).
Un couple avait créé une SCI en vue d’acquérir deux terrains et d’y construire deux villas. Pour constituer le capital social de la SCI, les deux associés ont souscrit un prêt auprès d’un établissement bancaire.
La SCI a ensuite confié les travaux à un constructeur selon un CCMI. Mais la SCI a en cours de chantier résilié le marché, et a, après expertise, assigné la banque et le constructeur en paiement, faisant valoir que les conditions suspensives du contrat n’avaient pas été réalisées et que les villas étaient affectées de malfaçons.
Les maîtres d’ouvrage fondaient leurs demandes à l’encontre de la banque sur l’article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose que :
- le prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le CCMI contient les énonciations obligatoires, et il ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison
- en cas de défaillance du constructeur, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximal du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat
La Cour d’Appel a rejeté l’argumentation de la SCI en écartant l’application de cet article dès lors que le prêt n’avait pas été consenti au maître d’ouvrage, mais aux époux, qui avaient ensuite apporté ces sommes à la SCI, ayant seule la qualité de maître d’ouvrage.
La SCI a alors formé un pourvoi en cassation, soutenant que la banque savait que les fonds étaient destinés au financement du CCMI et que l’attestation de garantie ne couvrait manifestement pas les travaux financés, si bien qu’elle avait manqué à son devoir d’information et de conseil l’obligeant à mettre en garde l’emprunteur contre les risques affectant l’opération.
Cependant, la Cour de Cassation a validé l’arrêt d’appel et rejeté le pourvoi, relevant que le prêt avait été octroyé aux époux pour le financement du capital constitutif de la SCI, et non à cette dernière en sa qualité de maître d’ouvrage.
Dès lors, les dispositions du CCMI n’étaient pas applicables, et la Haute Juridiction a estimé que la banque n’avait pas manqué à ses obligations.
Les montages financiers peuvent ainsi parfois faire écran à des dispositions législatives protectrices, ce qui est particulièrement regrettable en l’espèce au regard du système très favorable aux maîtres d’ouvrage qu’est le CCMI.