Devoir de conseil de l’agent immobilier
Bonjour !
Dans cette vidéo, nous allons aborder la question du devoir de conseil de l’agent immobilier, face à l’existence de désordres affectant l’immeuble vendu.
C’est la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui est venue réglementer les conditions d’exercice de cette activité, et en tant que professionnels, les agents immobiliers sont tenus à une obligation de conseil non seulement vis-à-vis de leur mandant, mais également à l’égard du cocontractant de leur client.
Un agent immobilier doit donc informer son mandataire de tous les risques induits par l’opération projetée et l’aviser de la réglementation applicable.
En ce sens, l’agent doit fournir aux parties l’ensemble des informations qui seraient susceptibles de remettre en cause leur consentement.
3ème Civ, 14 décembre 2017, n° 16-24170
Cette responsabilité de l’agent immobilier est souvent débattue devant les Tribunaux, et a donné lieu à une jurisprudence abondante, notamment en ce qui concerne des biens vendus affectés de désordres de construction et de vices cachés, pour lesquels les manquements de l’agent à son devoir de conseil est régulièrement retenue.
Par exemple, un agent immobilier sera sanctionné s’il n’attire pas l’attention des parties sur l’origine de fissures et leur gravité potentielle, qu’il ne contestait pas connaître.
3ème Civ, 8 avril 2009, n° 07-21.910
En revanche, n’étant pas un professionnel de la construction, mais un professionnel de la vente immobilière, la jurisprudence n’exige pas de l’agent qu’il effectue des investigations techniques, si bien que le manquement à son devoir de conseil n’est pas établi si les désordres ne sont pas apparents.
1ère Civ, 16 janvier 2007, n° 04.12-908
Tout récemment, dans deux arrêts du 21 décembre 2023, la Cour de Cassation s’est prononcée sur la responsabilité de l’agent immobilier, tant pour l’écarter dans le premier cas, que pour la retenir dans le second cas.
Dans la première affaire, l’acquéreur d’une maison avait découvert des désordres lors de ses travaux de rénovation, et avait assigné le vendeur et l’agent immobilier en résolution de la vente et en indemnisation de ses préjudices.
La responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil a été dans cette affaire retenue dans la mesure où l’immeuble était affecté d’importantes traces d’infiltrations, et que les menuiseries étaient très dégradées, avec des infiltrations visibles sur la façade principale.
En conséquence, l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, aurait dû soupçonner un défaut d’étanchéité de la toiture, si bien qu’il aurait dû en aviser l’acquéreur.
3ème Civ, 21 décembre 2023, n° 22-20.045
Dans la seconde affaire, un acquéreur avait découvert des fissures et des lézardes après avoir détapissé les murs, et avait assigné le vendeur et l’agent immobilier aux fins d’annulation de la vente.
Les Juges ont dans un premier temps relevé que ces fissures et lézardes pouvaient être décelées en raison des plis affectant le revêtement mural les recouvrant, tant par l’acquéreur que par l’agent immobilier.
En revanche, ces lézardes ne pouvaient pas mener l’agent immobilier à envisager l’existence d’un désordre général d’ordre structurel, n’étant pas un professionnel de la construction.
Ce désordre structurel n’avait été décelé que par l’expert judiciaire, les diagnostiqueurs immobiliers ou le bureau d’étude mandaté par l’acquéreur ne l’ayant pas perçu.
Dans ce litige, le fait que l’agent immobilier n’ait pas signalé à l’acquéreur ce désordre structurel ne constituait pas un manquement à son devoir de conseil.
3ème Civ, 21 décembre 2023, n° 22-21.518
Comme vous pouvez le voir, l’obligation de vigilance des agents immobiliers est particulièrement forte, et souvent sanctionnée par les Tribunaux, d’où l’importance d’avoir une bonne assurance RC !
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