Exonération du paiement des pénalités de retard et constructeur de maison individuelle
Exonération intégrale du paiement des pénalités de retard : elle n’est possible que si la faute du maître de l’ouvrage présente les caractéristiques de la force majeure ou en constitue la cause exclusive (3ème Civ, 16 janvier 2025, n° 23-14.655). (voir la vidéo ici)
Dans cette affaire aux multiples rebondissements qui avait déjà fait l’objet d’une décision de la Cour de Cassation (3ème Civ, 30 janvier 2020, n° 18-19.763), des maîtres d’ouvrage avaient confié à un constructeur de maison individuelle (CMI) la construction d’une maison.
Alléguant l’existence de désordres et de retards, ils ont initié une expertise judiciaire. Le CMI les a ensuite assignés en paiement du solde des travaux et en indemnisation de ses préjudices.
Le litige a été porté jusqu’à la Cour de Cassation puis renvoyé devant une Cour d’Appel qui a notamment rejeté la demande de condamnation du constructeur à des pénalités de retard.
Les Juges d’appel ont justifié leur position en considérant que le retard de livraison était exclusivement imputable au refus de paiement de la part des maîtres d’ouvrage.
Sur le fondement de l’ancien article 1147 du Code Civil, désormais 1231-1, la 3ème Chambre Civile casse l’arrêt d’appel. Elle souligne que la faute du maître de l’ouvrage ne peut exonérer intégralement le constructeur du paiement des pénalités de retard de livraison que si elle présente les caractéristiques de la force majeure ou en constitue la cause exclusive.
En l’espèce, la Cour d’Appel avait acté l’exonération du paiement des pénalités en raison du fait que si les deux appels de fonds non soldés par les maîtres de l’ouvrage étaient postérieurs à la date de livraison, il n’apparaissait pas que ces derniers les avaient contestés ou avaient mis en demeure le constructeur de leur livrer le bien au besoin avec paiement des pénalités de retard.
Les Juges du fond avaient estimé que le solde dû par les maîtres d’ouvrage s’élevait à 40.000 euros, alors que la réparation des malfaçons était chiffrée à 12.000 euros, si bien que leur refus de paiement du solde n’était pas justifié.
La Cour d’Appel avait donc jugé que le retard pris dans la livraison était exclusivement imputable aux maîtres de l’ouvrage, d’où l’exonération du paiement des pénalités par le constructeur.
La Cour de Cassation ne valide pas leur raisonnement : dans la mesure où les appels de fonds étaient postérieurs à la date de livraison contractuellement prévue, l’absence de paiement ne pouvait pas être la cause exclusive du retard.
Le défaut du caractère exclusif de la faute du maître d’ouvrage s’opposait donc à une exonération totale du paiement des pénalités de retard par le CMI.
Les parties sont donc renvoyées devant la Cour d’Appel de Bordeaux, bis repetita…
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