Garantie financière d’achèvement
Bonjour à tous ! Aujourd’hui je vous propose d’aborder le sujet de la garantie financière d’achèvement lors d’une opération de promotion immobilière, et notamment le moment auquel la garantie prend fin.
Lors de l’achat d’un bien en VEFA, l’acquéreur, qui achète sur plans, est exposé au risque d’inachèvement de l’immeuble par le promoteur, puisque par définition, la construction n’est pas achevée.
Le législateur a donc prévu un mécanisme, mis en place à l’article L 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui impose au vendeur de souscrire une garantie financière d’achèvement ou une garantie financière de remboursement.
Ces garanties sont accordées par des banques ou des compagnies d’assurance et sécurisent l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur.
Pour comprendre le mécanisme de la GFA, il faut d’abord comprendre ce que l’on entend par achèvement.
En vertu de l’article R. 261-1 du CCH, l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination.
Le texte précise que les défauts de conformité ne sont pas pris en considération sauf s’ils ont un caractère substantiel, pas plus que les malfaçons qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à son utilisation.
Selon la jurisprudence, l’immeuble doit donc être habitable : il doit notamment être alimenté en eau, en électricité et être accessible (Civ 3ème, 13 avril 1988, n° 87-10.738).
Pour atteindre cet achèvement, le garant, en cas de défaillance du promoteur, va prendre en charge le coût des travaux restant à exécuter.
Pour éviter toute confusion, il faut préciser que la GFA ne prend pas en charge :
– Le paiement aux entreprises des travaux qu’elles ont déjà réalisés et qui n’ont pas été payés par le promoteur
– Les travaux de finition (Civ 3ème 23 février 2000, n° 98-18.382)
– Les garanties instaurées par les articles 1792 et suivants du Code Civil
Une fois que l’achèvement a été défini, il reste la question de savoir à quel moment la garantie prend fin, à quel moment le garant est libéré.
Cette question est réglée par l’article R. 261-24 du CCH qui dispose que l’achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R. 261-2, c’est-à-dire par les parties ou par une personne qualifiée, au besoin désignée par le Tribunal sur simple requête, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art.
L’article précise que lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d’œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.
La personne qui constate l’achèvement remet alors au vendeur une attestation d’achèvement, en trois exemplaires originaux, et le vendeur remet l’un des trois exemplaires de cette attestation à l’organisme garant et un autre au notaire chargé de la vente.
Selon la jurisprudence, l’attestation d’achèvement revêt une importance certaine, puisqu’elle permet de libérer le garant.
Dans un arrêt récent (3ème Civ, 2 février 2022, n° 20-22.945), un couple avait acquis en VEFA une villa et une garantie d’achèvement avait été souscrite. Quelques mois plus tard, l’architecte de l’opération avait établi une déclaration attestant l’achèvement des travaux et leur conformité au permis de construire.
En réalité, la livraison de la villa n’était pas intervenue à la date prévue, et le couple avait sollicité une mesure d’expertise judiciaire pour évaluer le coût des travaux d’achèvement et de reprise.
Le promoteur a été par la suite placé en liquidation judiciaire, et les particuliers ont assigné le mandataire, le garant d’achèvement, l’architecte et le notaire en indemnisation de leurs préjudices.
Suite au rejet de leurs demandes, les maîtres d’ouvrage ont formé un pourvoi devant la Cour de Cassation.
Selon eux, l’attestation d’achèvement ne pouvait servir de fondement à la fin de la garantie si elle était contraire à la réalité. En l’espèce, la Cour d’Appel avait relevé que la déclaration était mensongère et que les immeubles n’étaient pas achevés. Les juges du fond avaient toutefois considéré que la garantie d’achèvement avait pris fin, dès lors que le caractère fallacieux de l’attestation n’était pas décelable pour le garant.
La position de la Cour d’Appel est suivie par la Cour de Cassation.
Elle a souligné qu’aux termes de l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable en l’espèce, la garantie d’achèvement prend fin à l’achèvement de l’immeuble, qui résulte notamment de la déclaration certifiée par un homme de l’art.
Relevant que le promoteur avait adressé à la mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux signée par l’architecte, le garant d’achèvement a été libéré de sa garantie.
Vous aurez donc compris l’importance de l’attestation d’achèvement dans le cadre de la GFA.
L’histoire ne dit pas si l’architecte a fait l’objet de poursuites pour faux…
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