Bonjour à tous, aujourd’hui je vous propose de voir quels sont les droits d’un locataire lorsqu’il subit des dommages en raison de vices de construction affectant les lieux loués.
Contrairement à ce qu’on pourrait imaginer, le locataire subissant quelques dommages en raison d’un vice de construction, bien que non-propriétaire des lieux, n’est pas dépourvu d’action pour obtenir réparation : son préjudice peut consister en des dégradations de ses équipements et ses biens mobiliers mais aussi en des préjudices immatériels, comme les frais exposés pour reloger temporairement son activité le temps des réparations par exemple, ce qui dans certaines circonstances peut conduire à des frais considérables.
Quelle que soit l’ancienneté de l’immeuble, le locataire dispose déjà de deux actions :
Premièrement, le locataire dispose d’une action à l’encontre de son Bailleur, mise en place par l’article 1721 du Code Civil, qui dispose que :
« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».
Il s’agit là d’une responsabilité sans faute.
Il en résulte cette conséquence pour les bailleurs, qu’un soin tout particulier doit être apporté à la rédaction du volet de la police couvrant leur responsabilité vis-à-vis du preneur dans leur polices Multirisques incendie, ce qu’on appelle couramment « la garantie des risques locatifs ».
S’il est d’usage en effet de prévoir dans les baux une renonciation à recours réciproque, elle ne vaut en principe que pour ce qui est couvert dans les polices multirisques respectives de chacun d’eux, à savoir l’incendie, les tempêtes, les dégâts des eaux affectant l’immeuble ou les biens mobiliers du locataire.
Si les dommages affectant les biens du Preneur ou le préjudice financier qu’il subit, proviennent d’un vice de construction, la renonciation à recours ne s’appliquera pas, dans la mesure précisément où la police multirisques du Bailleur exclut traditionnellement la garantie de la réparation des vices de construction « de la nature de ceux » qui engagent la responsabilité décennale des constructeurs, ce qui est normal, mais en ajoutant parfois l’exclusion de leurs conséquences, ce qui l’est beaucoup moins.
Précisément en effet au rang de ces conséquences, figure la responsabilité encourue par le Bailleur vis-à-vis des locataires en raison d’un vice de construction quelle qu’en soit la gravité.
Il est donc indispensable pour le Bailleur de veiller à ce que la responsabilité qu’il encoure vis-à-vis de son locataire, en raison de vices de construction, demeure bien couverte au titre du volet responsabilité de sa police multirisques et que donc l’exclusion au titre des vices de nature décennale réserve expressément la couverture de cette responsabilité.
Deuxièmement, si le bien loué se trouve dans un immeuble en copropriété, et que le locataire subit des désordres provenant de vices de construction affectant les parties communes, il dispose d’une action à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de l’assureur de la copropriété.
Ceci est prévu par l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Il s’agit là encore d’une responsabilité sans faute. Il est donc loisible au locataire d’agir directement contre le syndicat des copropriétaires et son assureur.
Voyons maintenant le cas où l’immeuble a été réceptionné depuis moins de 10 ans. Le locataire dispose en plus de ces deux premières actions que nous venons de voir, d’une action en responsabilité délictuelle à l’encontre des constructeurs eux-mêmes, voire du promoteur.
L’Assemblée Plénière de la Cour de Cassation est venue rappeler en effet que le tiers à un contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement. (Ass Plen 13 janvier 2020 N° 17-19.963)
En d’autres termes, dans le cadre de la construction, cela signifie qu’un preneur à Bail peut obtenir la condamnation des constructeurs à réparer son préjudice, dès lors que leur manquement est établi dans la réalisation des travaux prévus dans leur marché avec le Bailleur propriétaire de l’immeuble, par l’établissement de leur responsabilité civile décennale vis-à-vis de ce propriétaire Bailleur…et ce alors même qu’il s’agit d’une responsabilité sans faute, là où le locataire est censé ne disposer que d’une action en responsabilité délictuelle, donc pour faute prouvée.
Vous l’aurez compris, un locataire n’est pas démuni en cas de dommages liés à des vices de construction.
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