Notion d’impropriété à destination : élargissement par la jurisprudence
Bonjour à tous !
Je vous propose d’examiner dans cette vidéo comment la jurisprudence la plus récente a étendu la notion d’impropriété à destination.
Si tout le monde a bien en tête, s’agissant de la responsabilité décennale et de l’assurance, l’idée d’atteinte à la solidité, illustrée par des fissures du gros œuvre, il ne faut pas oublier que « L’impropriété à la destination de l’ouvrage » est le deuxième critère que doit respecter le désordre ou la non-conformité découvert après réception, pour donner lieu à indemnisation.
Le terme n’a volontairement pas été défini par la loi, et c’est la jurisprudence qui est en dessine les contours depuis plus de quarante ans, et nous allons en voir plusieurs exemples.
La destination de l’ouvrage, c’est tout d’abord son étanchéité à l’eau et à l’air : les infiltrations d’eau rendent l’ouvrage impropre et entrainent donc la RCD, quand bien même il s’agirait d’une cave.
3ème Civ 3ème 5 Mars 2020 n° 19-11.879
La destination d’un ouvrage, c’est ensuite de permettre la sécurité et la salubrité de l’immeuble, et on pense par exemple à un défaut de planéité du sol entraînant des risques de chute ou non-respect des normes de sécurité incendie ou des normes parasismiques.
Plus récemment s’est développée la notion d’occupation dans des conditions de température normales : une température anormalement basse dans les locaux en hiver, quelle qu’en soit la cause, rend l’ouvrage impropre à sa destination.
Pour ce qui est des températures anormalement élevées, on peut penser que la jurisprudence va aligner sa position prise sur l’immobilier professionnel pour accepter le concept de « confort d’été » pour les immeubles d’habitation, et ce notamment depuis l’entrée en vigueur de la RE 2020, ce qu’elle refusait jusqu’à présent.
3ème Civ 11 juillet 2019 n° 18-16.751
La destination d’un ouvrage, c’est aussi de permettre une occupation dans des conditions d’isolation phonique jugées normales à dire d’expert, au-delà la règlementation phonique minimale.
Ass. Plén. 27 octobre 2006 n° 05-19.408
On pense aussi à ces sinistres récents de prise au vent de revêtements de façade d’un immeuble d’habitation entrainant des sifflements d’une intensité jugée insupportable rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
Mais la jurisprudence a aussi accepté de prendre en considération une conception plus subjective de la notion, en se fondant sur la destination conventionnelle, c’est-à-dire celle qui a été définie spécifiquement par les parties dans les marchés de travaux.
Ainsi en est-il de désordres phoniques résultant de la pose de cloisons pourtant conformes aux normes en vigueur, mais se situant dans des appartements désignés comme étant d’exception.
3ème Civ 3ème 10 octobre 2012 n° 10-28.309
Ou encore du cloquage du sol d’un ouvrage dont la destination conventionnelle était d’être d’un magasin d’exposition de meubles, rendant impossible de procéder au déplacement des meubles, de les mettre en valeur et d’offrir aux clients potentiels un cadre attractif pour inciter à leur achat.
3ème Civ 29 juin 2017 n° 16-16.637
La Cour de Cassation a réitéré cette position dans un arrêt du 16 janvier 2025, en admettant l’impropriété à destination en raison de condensations, alors que ces dernières n’entraînent en général pas la RCD puisqu’elles n’affectent pas l’étanchéité de l’ouvrage.
3ème Civ 16 janvier 2025 n° 23-17.265
Dans cet arrêt, une entreprise avait confié l’installation d’une centrale photovoltaique en toiture de bâtiment agricole à une société.
Suite à des désordres, qui ont donné lieu à expertise judiciaire, les juges d’appel ont estimé que le constructeur n’était pas responsable des problèmes de condensation et que ceux-ci ne rendaient pas l’ouvrage impropre à sa destination.
L’arrêt d’appel est cassé, la Cour de Cassation soulignant le fait que le bâtiment était affecté au stockage de grains, si bien que les juges devaient rechercher si la condensation ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination.
Par un arrêt publié au Bulletin, la Haute Juridiction élargit ainsi la notion d’impropriété à destination en y incluant les condensations, à propos desquelles les refus de garantie étaient auparavant nombreux.
La jurisprudence ira-t-elle bientôt jusqu’à étendre la notion d’impropriété à destination à la végétalisation des bâtiments, à travers le prisme de l’objectif de performance environnementale ?
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