Nullité du contrat de construction de maison individuelle
Nullité du contrat de construction de maison individuelle : obligation de vérification du banquier.
Dans un arrêt publié au Bulletin en date du 7 avril 2016, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a eu une nouvelle occasion de se prononcer sur les conséquences de la nullité du contrat de construction de maison individuelle (3ème Civ 7 avril 2016, n° 15/13900).
Le régime du contrat de construction de maison individuelle, prévu par les articles L. 230-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH) a un caractère d’ordre public, signifiant que l’on ne peut pas y déroger. Sa fonction est de protéger l’accédant à la propriété.
C’est dans cette optique de protection que la jurisprudence a permis au maître de l’ouvrage d’obtenir la nullité du contrat de construction de maison individuelle (CMI) en cas de violation des règles d’ordre public du CCH.
L’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 7 avril 2016 en est une nouvelle illustration. En l’espèce, un particulier avait conclu un contrat de CMI et avait obtenu un prêt bancaire.
Invoquant des malfaçons en cours de chantier, il avait sollicité une expertise judiciaire, puis avait assigné d’une part le constructeur en nullité du contrat de construction de maison individuelle, et d’autre part la banque en nullité du contrat de prêt et remboursement des échéances versées.
La Troisième Chambre Civile a approuvé la Cour d’Appel qui avait prononcé la nullité du contrat de construction et la restitution des sommes versées, ainsi que la démolition de l’ouvrage et la remise en état du terrain. En revanche, l’arrêt est cassé sur deux points.
En premier lieu, la Haute Juridiction a estimé que le demandeur ne pouvait pas se prévaloir des conséquences dommageables du non-respect du délai prévu par le contrat annulé. L’arrêt d’appel est cassé en ce qu’il avait alloué des dommages-intérêts notamment au titre du retard dans l’exécution du projet de construction. Or la logique juridique veut que l’on ne peut se prévaloir du délai imposé par un contrat nul.
En second lieu, la Cour de Cassation a énoncé que le banquier était tenu de vérifier, avant toute offre de prêt, que le contrat transmis, comportait les énonciations visées à l’article L. 231-2 du CCH, et notamment les plans de la construction à édifier. L’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande de dommages-intérêts formulée à l’encontre du banquier, est ainsi cassé.
Cet arrêt fait donc peser une lourde obligation à la charge des organismes de crédit, et augmente la protection des accédants à la propriété.