Police CNR et promoteur : est-elle utile ?
Bonjour à tous !
Un arrêt rendu en fin d’année par la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation est l’occasion de rappeler l’utilité pour le promoteur de la police CNR, « Constructeur Non Réalisateur ».
3ème Civ, 19 décembre 2024, 23-15.039
Les faits du litige étaient les suivants. Une SCI avait entrepris la rénovation d’un ancien haras pour le transformer en logements vendus en VEFA.
La SCI avait souscrit une police CNR et un contrat d’assurance dommages-ouvrage.
Après la livraison, le syndicat des copropriétaires a invoqué des désordres affectant la zinguerie et la couverture, si bien qu’il avait assigné en expertise puis en indemnisation les intervenants à l’acte de construire, dont l’assureur CNR de la SCI.
Les Juges d’Appel ont condamné l’assureur CNR in solidum avec d’autres défendeurs, considérant que la responsabilité décennale de la SCI était engagée au titre de l’article 1791 du Code Civil, et un pourvoi a été formé.
La Cour de Cassation a annulé l’arrêt d’appel en rappelant que les locateurs d’ouvrage et le vendeur d’immeuble à construire n’étaient tenus à une responsabilité de plein droit à raison des désordres à l’ouvrage de nature décennale que si ceux-ci étaient imputables aux travaux qu’ils ont réalisés ou fait réaliser.
En l’espèce, les travaux de révision de la toiture n’avaient jamais été commandés à l’entreprise par la SCI venderesse, et n’avaient donc jamais été réalisés, si bien qu’il fallait examiner si les désordres affectaient exclusivement la toiture préexistante de l’ouvrage.
L’arrêt, s’il est cassé en raison du fait que les juges d’appel n’ont pas recherché si le désordre d’infiltrations était imputable à l’ouvrage existant, met en lumière l’importance d’être assuré en CNR pour le promoteur.
Vous le savez, le promoteur est assujetti à la RC décennale, par le biais des articles 1646-1 ou 1831-1 du Code Civil.
La conséquence de cet assujettissement est l’obligation d’assurance, le promoteur devant être en mesure de remettre au notaire une attestation CNR spécifique, distincte de celle concernant la police DO.
Cette police était d’autant plus importante dans cet arrêt du 19 décembre 2024 que la SCI venderesse avait été dissoute, et que ses associés personnes physiques avaient été assignés directement par le syndicat des copropriétaires.
Contrairement à ce que l’on pense parfois, la police CNR ne fait pas double emploi avec la police DO.
Elle peut ainsi être mobilisée par le promoteur si sa responsabilité était recherchée pour un sinistre de gravité décennale mais ayant donné lieu à un refus de garantie opposé amiablement par l’assureur DO pour une raison ou une autre.
L’assureur CNR prendra alors en charge la défense du promoteur et les frais en découlant, ce que ne ferait évidemment pas un assureur DO.
Autre exemple de l’importance de la souscription de la CNR : imaginons un assuré qui, après avoir déclaré le sinistre à la DO, n’interrompt pas la prescription biennale pendant les pourparlers avec la DO quant au chiffrage des réparations.
L’assureur DO pourrait opposer la prescription biennale de l’article L. 114-1 du Code des assurances. En revanche, le délai de prescription n’aurait pas commencé à courir dans le cadre de la police CNR, puisque le point de départ serait la date de la mise en cause judiciaire du promoteur.
Ce dernier serait donc couvert par son assurance CNR, dans un cas où la DO ne serait pas mobilisée.
Vous le voyez, la police CNR, au-delà de son caractère obligatoire, a toute son utilité pour le promoteur et le tiers victime en cas de litige.
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