promoteur et désordres intermédiaires
Promoteur et désordres intermédiaires : il s’agit d’un régime de responsabilité pour faute prouvée.
Promoteur et désordres intermédiaires : le promoteur-vendeur est, comme les constructeurs, tenu envers l’acquéreur d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires (3ème Civ, 14 mai 2020, n° 19-10434).
Un particulier a acquis un appartement vendu en l’état futur d’achèvement. Se plaignant de désordres du carrelage, il a, après expertise, assigné en indemnisation le vendeur, qui a appelé en garantie le titulaire du lot et son assureur.
La Cour d’Appel a condamné le promoteur à indemniser l’acquéreur en considérant qu’il avait engagé sa responsabilité contractuelle à raison de l’existence de dommages intermédiaires.
Selon les Juges d’appel, le promoteur était tenu d’une obligation de résultat vis-à-vis de l’acquéreur.
L’arrêt est infirmé par la Cour de Cassation au visa de l’article 1147 du Code Civil (aujourd’hui 1231-1), dans sa rédaction applicable en Nouvelle-Calédonie, lieu du litige. Cet article dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie par que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Les premiers Juges avaient relevé que le désordre affectant le carrelage apparu dans le délai décennal ne caractérisait pas une atteinte à la solidité de l’ouvrage ni une impropriété à destination, si bien qu’on était bien dans un cas de promoteur et désordres intermédiaires.
La Cour d’Appel avait ensuite retenu que le promoteur était garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il avait traité au nom du maître de l’ouvrage, et qu’en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, il était tenu d’une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices dont il ne pouvait s’exonérer que par la preuve de la survenance d’un cas de force majeure.
La Haute Juridiction n’a pas validé cette position. Concernant le promoteur et désordres intermédiaires, elle a rappelé que ce dernier était, tout comme les constructeurs, tenu envers l’acquéreur d’une responsabilité pour faute prouvée, et non d’une obligation de résultat, régime dans lequel la faute n’a pas à être prouvée.
Il s’agit d’une jurisprudence constante (3ème Civ, 12 novembre 2014, n° 13-23570 ; 3ème Civ, 27 juin 2019, n° 18-14786).