Qualité pour agir du syndicat des copropriétaires en cas de préjudice individuel des copropriétaires
Qualité pour agir : le syndicat des copropriétaires, qui peut agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots, n’a pas à démontrer que le préjudice soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires (3ème Civ, 7 novembre 2024, n° 23-14.464, publié au Bulletin).
Un SDC avait confié à une entreprise des travaux de ravalement de façade et d’étanchéité de terrasses et balcons. Alléguant l’existence de désordres, notamment des infiltrations, le SDC a assigné le maître d’oeuvre, l’entreprise et leurs assureurs en expertise judiciaire puis en indemnisation.
La Cour d’Appel a déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des préjudices matériel et de jouissance subis par les copropriétaires. Les juges du fond ont en effet considéré qu’une telle demande n’était recevable que si les préjudices présentaient un caractère collectif et étaient supportés de manière identique par tous les copropriétaires ou par une grande partie d’entre eux.
En l’espèce, seuls quatre copropriétaires étaient affectés par les désordres d’infiltration. De surcroît, l’étendue du préjudice subi par chacun d’eux n’était pas identique. Ces considérations avaient mené la Cour d’Appel à considérer que le syndicat des copropriétaires n’avait pas qualité pour agir.
L’arrêt est cassé sur ce point par la Haute Juridiction, au visa de l’article 15, alinéas 1er et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Selon ces dispositions, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots.
La question avait déjà été jugée en 2004 (3ème Civ, 23 juin 2004, n° 03-10.475).
La Cour de Cassation réaffirme ce principe, précisant qu’il n’est pas nécessaire que le préjudice, qu’il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires.
La Cour d’Appel, en retenant le défaut de qualité à agir du SDC, avait donc violé la loi de 1965.
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