Rupture abusive des pourparlers
Rupture abusive des pourparlers en droit de la construction.
Rupture abusive des pourparlers : dans un arrêt du 9 mars 2017, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a considéré que des problèmes de financement survenus au cours des pourparlers, causant la suspension puis l’abandon du projet, ne caractérisaient pas une attitude abusive (3ème Civ 9 mars 2017 n° 16-12846).
La phase des négociations précontractuelles est effectivement dominée par la liberté des parties (chacune étant libre de ne pas conclure le contrat) mais est tempérée par la règle selon laquelle tout abus dans l’exercice d’un droit peut être sanctionné, entraînant alors la responsabilité délictuelle de son auteur. Pour retenir une rupture abusive des pourparlers, il faut donc rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.
Les juges vont ainsi examiner la durée et l’avancement des pourparlers, le caractère soudain de la rupture, la légitimité du motif. Si la faute est retenue, le préjudice indemnisable est constitué par les différentes dépenses effectuées dans le cadre des négociations ou encore l’atteinte à l’image. Sont en revanche exclus les avantages que la conclusion du contrat permettait d’espérer et la perte de chance de conclure le contrat envisagé.
La jurisprudence de la Cour de Cassation sur les préjudices indemnisables a d’ailleurs été consacrée par le nouvel article 1112 du Code Civil qui dispose que : « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu.« .
Dans l’arrêt susvisé, une association avait retenu l’offre d’un promoteur immobilier en vue de la réalisation d’un programme de logements. Un contrat d’études préliminaires avait été signé en octobre 2010 et le promoteur avait déposé puis obtenu un permis de construire. Toutefois en juin 2012, l’association avait informé le promoteur qu’elle n’entendait pas poursuivre le projet en raison du prix de revient de l’opération. Le promoteur l’avait alors assigné en indemnisation de ses préjudices, se prévalant de l’existence d’un contrat de promotion immobilière.
La Cour d’Appel, approuvée par la Haute Juridiction, a considéré que les lettres échangées par les parties ne permettaient pas de caractériser la volonté de l’association de conclure un contrat de promotion immobilière, les diligences du promoteur étant partielles et les courriers ambigus.
Les magistrats d’appel ont également été suivis par la Cour de Cassation en ce qui concerne l’allégation de rupture abusive des pourparlers : cette dernière n’est pas retenue, eu égard aux difficultés financières de l’association causées par le désengagement de l’Etat. La faute de l’association n’est ainsi pas caractérisée.