Travaux en cours de vente
Travaux réalisés par le futur acquéreur sur l’immeuble en vente : un risque pour le vendeur !
Travaux et vente : mélanger les deux dans le temps n’est pas nécessairement une bonne chose pour le vendeur. Dans un arrêt du 11 mai 2017, la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a retenu une solution sévère pour le vendeur (3ème Civ, 11 mai 2017, n° 16-10192).
Une dame avait envisagé l’acquisition d’un terrain, et le vendeur l’avait autorisée à y construire un bâtiment et à rénover la villa existante. La vente n’avait toutefois finalement pas été conclue. La dame avait alors assigné le vendeur aux fins de remboursement des dépenses effectuées au titre des travaux, tandis que le défendeur avait sollicité la démolition des constructions.
La Cour d’Appel a rejeté la demande de démolition du vendeur, au motif que la dame avait réalisé les travaux avec son autorisation et était donc de bonne foi.
La Cour d’Appel a par ailleurs condamné le vendeur à payer à la dame une certaine somme au titre des travaux effectués. La décision a été rendue au visa de l’article 555 du Code Civil qui dispose dans son premier alinéa que: « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.«
L’alinéa 4 visé indique que: « Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.« , c’est-à-dire soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre.
La Cour de Cassation a approuvé la position des juges d’appel sur ces deux points.
Ainsi, lorsque les parties sont de bonne foi, le vendeur se retrouve dans une situation très délicate lorsque la vente échoue : non seulement il ne peut pas exiger la remise en état des lieux, mais en plus il doit indemniser l’ex-acquéreur.
Il s’avère donc préférable d’attendre la finalisation de la vente au lieu d’autoriser le futur acquéreur à réaliser des travaux au cours de la transaction immobilière.