Validité des réserves à la réception
Bonjour !
Nous allons voir dans cette vidéo les subtilités de la validité des réserves à la réception, et plus précisément la notion de désordre apparent dans son ampleur et sa gravité.
Pour bénéficier du régime favorable de la responsabilité civile décennale, le maître d’ouvrage doit se prévaloir de désordres qui étaient cachés à la réception.
Un désordre faisant l’objet d’une réserve est donc un vice apparent, et ne mobilisera pas la RCD, mais seulement la responsabilité contractuelle du constructeur, rarement assuré pour ce type de risque.
Il existe toutefois un cas où un désordre réservé peut néanmoins engager la responsabilité civile décennale du constructeur, et partant mobiliser la garantie de l’assureur : c’est lorsque le désordre réservé à réception ne se révèle dans toute son ampleur et toute sa gravité que postérieurement à la réception.
La jurisprudence a en effet assoupli ce couperet pour le maître d’ouvrage, en considérant que la garantie décennale pouvait finalement être mise en jeu pour des défauts qui, bien que signalés à la réception, ne se révélaient qu’ensuite dans leur ampleur et leurs conséquences.
3ème Civ, 12 octobre 1994, n° 92-16.533
Ainsi, un désordre apparent est considéré comme caché à la réception s’il n’est révélé qu’ultérieurement dans toute son ampleur ou son étendue.
Par exemple, la garantie décennale a été retenue en présence de défauts électriques signalés par les maîtres d’ouvrage ne se sont révélés dans toute leur ampleur que lors de l’intervention du sapiteur désigné par l’expert judiciaire.
Ou encore, dans le cas où quelques carreaux cassés avaient été portés en réserve à la réception, alors qu’un phénomène de délitage des carreaux avait été constaté postérieurement.
3ème Civ, 16 septembre 2014, n° 13-21.063
3ème Civ, 3 décembre 2002, n° 00-22.579
Si jusqu’à présent la Cour de Cassation était plutôt indulgente avec les maîtres d’ouvrage, un récent arrêt, non publié, a toutefois fait preuve d’une plus grande sévérité de jugement.
3ème Civ, 25 mai 2023, n° 22-10.734
Les faits étaient les suivants.
Un couple avait acquis en l’état futur d’achèvement un appartement, et la réception avait été assortie de réserves relatives à l’étanchéité à l’air des menuiseries.
Leurs locataires s’étant plaint par la suite d’infiltrations d’eau et d’air par les fenêtres, les maîtres d’ouvrage avaient assigné le vendeur en référé expertise, puis en réparation sur le fondement de la garantie décennale.
La Cour d’Appel a rejeté leurs demandes comme étant irrecevables.
Les maîtres d’ouvrage ont alors fait valoir la jurisprudence susvisée, invoquant le fait que les désordres réservés n’étaient pas encore apparus dans toute leur ampleur et toute leur gravité lors de l’émission desdites réserves.
La Cour de Cassation n’a toutefois pas admis leur pourvoi, et a validé le raisonnement des premiers juges.
Elle a considéré que si les désordres réservés étaient de nature évolutive dès lors qu’ils étaient appelés à s’aggraver avec l’usage des fenêtres, ils étaient en germes et prévisibles dans leur ampleur et leurs conséquences dès la réception, puisque, selon la Cour, le défaut d’étanchéité à l’air signalé entraînait nécessairement un défaut d’étanchéité à l’eau, de sorte qu’ils étaient apparents à la réception.
En conséquence, ces désordres relevant de la garantie des vices apparents, ils ne pouvaient pas faire l’objet d’une action fondée sur la garantie décennale.
Il ressort de cette décision que le maître d’ouvrage doit être particulièrement vigilant lors de la réception : si des désordres sont en germe et prévisibles dans leur ampleur, alors ils doivent être réservés, et ne pourront en aucun cas mobiliser la responsabilité civile décennale du constructeur et la garantie de son assureur.
On peut se demander si ce n’est pas alourdir de façon trop importante le rôle du maître d’ouvrage qui, lorsqu’il ne se fait pas assister, peut difficilement déterminer quels désordres sont en germe au sein de l’ouvrage…
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