VEFA et vice apparent : appréciation du caractère apparent ou caché par le Juge.
VEFA : l’appréciation du caractère apparent du vice dont la réparation est demandée sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du Code Civil s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception (3ème Civ, 14 janvier 2021, n° 19.21-130, publié au Bulletin).
Une SCI a fait construire, sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) une résidence. Les travaux ont été réceptionnés sans réserve.
Le syndic a ensuite pris livraison des parties communes, assisté d’un expert.
Se plaignant de la persistance de désordres et non-finitions, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI en réparation sur le fondement des articles 1792 et 1147 du Code Civil.
La Cour d’Appel a débouté la copropriété en déclarant ses demandes irrecevables comme forcloses ou prescrites. Un pourvoi a été formé devant la Cour de Cassation, qui l’a accueilli et a annulé l’arrêt d’appel.
La Cour de Cassation a tout d’abord rappelé les textes applicables en matière de VEFA et vice apparent, à savoir les articles 1646-1, 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code Civil. Il ressort de ces trois textes que :
- le vendeur en VEFA est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en vertu des articles 1792 et suivants du Code Civil (article 1646-1)
- le vendeur en VEFA ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents (article 1642-1), action qui doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents
La Haute Juridiction, se fondant également sur l’article 1792-6 du Code Civil définissant la réception, a estimé que dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur bénéficie du concours de l’action en garantie décennale et de l’action en réparation des vices apparents.
Dans l’affaire qui était présentée à la Cour, les désordres n’avaient pas fait l’objet de réserves lors de la réception, mais avaient été mentionnés lors de la livraison par le syndic. La Cour d’Appel avait alors considéré que les désordres, apparents au moment de la livraison, relevaient de la garantie des vices apparents (article 1642-1) de sorte que l’action aurait dû être engagée dans le délai prévu par l’article 1648 du Code Civil.
C’est ce raisonnement qui est censuré par la Cour de Cassation, qui a jugé que l’acquéreur bénéficie du cumul des deux actions. Elle a ainsi validé le fait que le syndicat des copropriétaires avait introduit son action non pas quant à la responsabilité du vendeur au titre des vices et défauts de conformité apparents (article 1642-1), mais quant à sa responsabilité décennale (article 1646-1 du même Code), si bien qu’il disposait d’un délai de dix ans, et non d’un bref délai.
Ceci est d’importance dans la mesure où il est rare que des régimes de responsabilité se cumulent. Lorsque c’est le cas, le bénéficiaire peut choisir l’option juridique qui lui est la plus favorable, comme en l’espèce.
La Haute Juridiction a précisé à ce titre que lorsqu’une telle action est engagée par l’acquéreur sur le fondement de l’article 1646-1 et 1792 du Code Civil, le caractère apparent du vice s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage, et au jour de la réception.
Dans cette affaire, les Juges ont donc souligné qu’il importait peu que le vice de construction ait été apparent à la date de prise de possession par l’acquéreur en VEFA. Seul comptait le caractère apparent du vice le jour de la réception, aux yeux du vendeur en VEFA.
Les réserves émises par l’acquéreur lors de la livraison n’ont donc pas d’impact lorsqu’il agit sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du Code Civil.
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